voor alle huurders

Datum: 29.3.23
Aan:             Domijn (Lucas Fransen) en in cc Gemeente Losser
Van:             Fractie Burgerforum

Wij hebben de prestatieafspraken bestudeerd en behoefte aan het stellen van een aantal vragen en het maken van een aantal opmerkingen, ook in aanloop naar bijeenkomst over het verduurzamen en de volgende prestatieafspraken.

In de prestatie zien wij een aantal afspraken die wij van harte steunen, zoals veel punten uit de nationale prestatieafspraken, aandacht voor evenwichtige wijken, flexwoningen, het publiceren van de pechvogelregeling en het voortzetten van de voorrangsregelingen.
Wij maken ons overigens wel zorgen over de gevolgen van het overgaan naar woninghuren.nl waar naast Domijn 12 andere woningcorporaties aan meedoen. Graag zien wij dat goed gemonitord wordt wat de gevolgen hiervan zijn.
We snappen dat er inschrijfgeld wordt gevraagd, maar dat kan wel een extra rem zijn op inschrijving. Is dit eenmalig 25 euro?

Graag zouden wij ook weer een overzicht van de in – en uitstroom van de sociale huurwoningen in 2022.

Domijn onderzoekt in hoeverre sociale huurwoningen overgeheveld kunnen worden naar middenhuur tot 1.000 euro. (totaalbestand nu ca. 1065 woningen middenhuur)
Wij vragen ons af in hoeverre daar vraag naar is en of daar onderzoek naar is gedaan, want ook de private sector vist in deze vijver.

Domijn verwacht vooral vraag naar appartementen/DGO woningen, waarop is dat gebaseerd?
De tendens is inderdaad dat er meer 1 en 2-persoonshuishoudens komen, maar we horen ook geluiden van jongeren die gezinsuitbreiding willen en juist op zoek zijn naar een (betaalbare) gezinswoning.

Spreiding in buurten: Dit vinden wij een belangrijk punt. Er wordt in de prestatieafspraken iets over gezegd, maar wordt huurtoewijzing ook als instrument hiervoor gebruikt?

Van een evenwichtige opbouw in straten en buurten is nu nog geen sprake van.
Er wordt in deze prestatieafspraken vaak vage termen als  “zetten ons in” “streven naar”, “gezamenlijk onderzoeken”, “gaan samen werken aan”, dus weinig smart geformuleerd. Hoe gaat die evenwichtige opbouw opgepakt worden? Wordt hier ook qua huurtoewijzing op gestuurd?

Beschikbaarheid pag 6.1
Gemiddelde wachttijd 9.22 maanden. Is dat een “overall” gemiddelde of alleen van gemeente Losser?

Voorrangsregeling: Er is nu voorrang voor < 23 en 65 >.
Hiervoor zijn gelabelde woningen aangewezen. Burgerforum zou hier graag meer woningen aan toegevoegd willen zien en de leeftijd verhoogd willen zien tot 27 jaar. Hoe ziet Domijn dit?
En hoe werkt de regeling voor jongeren van 18-23 jaar. Hoeveel gebruik wordt hiervan gemaakt vanuit inwoners van Losser?

Huurverlaging (Rijksregeling) – In de prestatieafspraken staat dat als het rijk dit niet ondersteunt de gemeente en Domijn in gesprek gaan over alternatieve financiering. Maar dit is toch vooral de verantwoordelijkheid van het Rijk en van Domijn en niet van een gemeeente?

Spoedzoekers – Vraag:  wat is de definitie van spoedzoekers?

Noodwoning -  Vraag: Is er een mogelijkheid een woning vrij te houden voor noodgevallen, wisselwoning? (denk aan opvang huiselijk geweld of problematische scheiding, gezondheidsredenen e.d.).

Opvang speciale doelgroepen  - Vraag: Als we het hebben voor de noodzaak van huisvesting voor dak- en thuislozen uitstroom, intramurale zorg instellingen en detentie, over welke aantallen hebben we het dan (gemeente Losser)?

Aanpassing huisvestingswet – De huisvestingswet moet nog door de Eerst en Tweede Kamer, maar we willen hier wel graag op inspelen wat de 50% voor eigen inwoners betreft. Het viel ons op dat dit percentage niet in de prestatieafspraken vermeld wordt, wat is de reden hiervoor?
Wel is ons door het ministerie gemeld dat er in ieder geval een huisvestingsverordening voor nodig is. Zodra er een modelverordening ligt zou deze opgesteld kunnen worden.

Domijn wil in 2023 onderzoek doen naar een ander aanbodmodel. Wanneer is dit onderzoek afgerond?
Ditzelfde werd nl. ook al in de prestatieafspraken 2019 gemeld en wij citeren: “Met betrekking tot het lotingssysteem heeft de manager wonen u op 14 december 2018 een mail gestuurd met de volgende inhoud: “Vanuit Domijn is toegezegd dat onderzocht wordt of er een pilot gestart kan worden met het aanbodmodel in combinatie met het lotingssysteem. Hierover valt in het eerste kwartaal 2019 de beslissing:” 
Nu wordt dit toegezegd maar wanneer kunnen we de uitkomst van dit onderzoek tegemoet zien?

Vaag is ook de omschrijving inzake de sociale huurmarkt die onder druk staat. Daar wordt gemeld dat Domijn extra woningen zal gaan toevoegen. Maar hoeveel en waar? Denk daarbij ook aan Beuningen. Een smarter omschrijving zou hier gewenst zijn.

Flexwoningen: We zijn blij met deze insteek, maar Is 30 niet erg weinig gezien de druk op de woningmarkt?

Concrete sloopplannen: Is er een overzichtje beschikbaar hoeveel en waar, met tijdpad?

VERDUURZAMEN
De verduurzaming gaat wel heel erg traag! 2023 maar 35 en dan 95 woningen jaarlijks. In totaal hebben 223 woningen het EFG label!  Pas in 2036 is alle bezit geïsoleerd. Dat is nog 14 jaar en gezien de nog steeds hoge energieprijzen zouden wij dit graag versneld gerealiseerd willen zien. Ook zouden wij graag een overzicht welke huizen verduurzaamd worden en wanneer.
Vraag: Gaat verduurzaming/isolatie gepaard met huurverhoging? Wij gaan uit van niet omdat de afspraak met de landelijke overheid is dat er geen huurverhoging na verduurzaming mag plaatsvinden, maar zien dit toch graag bevestigd.

In 2023 wordt een uitvoeringsaanpak voor 2024 vastgesteld m.b.t. energiearmoede.
Wij zien hier naar uit en hopen dat dit met spoed wordt opgepakt.

Het bevriezen van de huren met een EFG label totdat duurzaamheidsmaatregelen zijn doorgevoerd is niet opgenomen in deze prestatieafspraken. Dat vinden wij teleurstellend.

Er zijn corporaties die dat wél doen en wij vinden dat Domijn zijn verantwoordelijkheid hier moet nemen nu heel veel huurders in de problemen komen door de hoge energieprijzen. Het ministerie is hierin duidelijk. Het staat gemeenten en woningcorporaties vrij lokale aanvullende prestatieafspraken te maken over bijvoorbeeld huurbevriezing bij slechte labels.
Er wordt nu gesproken over aanpak van vocht en schimmel, maar dit komt uit de nationale prestatieafspraken en zien wij ook meer als achterstallig onderhoud!  Daar komt ook geld voor vrij vanuit de overheid, nl 1,5 miljard euro dat hiervoor, voor verduurzaming en voor verlaging van de huren bestemd is. Overigens is ook de verhuurdersheffing afgeschaft.


nationale prestatieafspraken

klik op bovenstaande link voor het hele document nationale prestatieafspraken

Samenvatting Aedes:

Door het afschaffen van de verhuurderheffing per 1 januari 2023 komt er bij corporaties jaarlijks circa € 1,7 miljard aan investeringsruimte vrij. Daar tegenover staan nu bindende Nationale Prestatieafspraken. Hier lees je op hoofdlijnen wat die prestatieafspraken inhouden. 

Verdubbeling bouwproductie sociale huurwoningen

Om het huidige tekort aan sociale huurwoningen en de wachtlijsten aan te pakken moet het bouwtempo van de corporaties flink omhoog de komende jaren: van ca. 15.000 per jaar naar bijna 30.000 in 2030. Doel is dat corporaties 250.000 sociale huurwoningen bouwen in de periode 2022 t/m 2030.

Daarnaast is afgesproken dat corporaties tot en met 2030 50.000 middenhuurwoningen gaan bouwen, waarbij de evenwichtige mix moet worden gevonden van woningen met een prijs tussen € 850 euro en € 1.000. De provincies en gemeenten stellen voor het einde van het jaar samen met corporaties en huurders regionale woondeals op. Zo wordt per gemeente duidelijk hoeveel sociale huurwoningen corporaties gaan bouwen tot en met 2030, en hoeveel middenhuurwoningen corporaties per gemeente gaan realiseren.

De gemeenten zullen eind 2022 duidelijk maken waar deze woningen gaan komen. Per gemeente streven we naar minstens 30% sociale huur. Ook komt er een duidelijke definitie in de wet van wat sociale huur is.

Verantwoorde huurstijgingen en huurverlaging voor lagere inkomens

In de afspraken over betaalbaarheid is een balans gevonden tussen generieke maatregelen waarvan álle huurders profiteren en specifieke maatregelen waarvan mensen met lagere inkomens en mensen in niet-duurzame woningen profiteren. Corporaties gaan de komende 3 jaar voor alle huurders de huren matigen. Daarbij wordt de koppeling met de inflatie losgelaten en wordt de maximale huursomstijging 0,5% lager dan de CAO-loonontwikkeling. Daardoor stijgen de huren minder hard dan de lonen. Om de huur voor huurders met een laag inkomen te verbeteren krijgen huurders met een inkomen op of onder 120% van het sociaal minimum een wettelijk verplichte eenmalige huurverlaging tot € 550 (prijspeil 2020, afhankelijk van het jaar waarin deze maatregel precies wordt ingevoerd wordt dit bedrag geïndexeerd).

Circa 510.000 huishoudens komen hiervoor in aanmerking. Zij krijgen een gemiddelde huurverlaging van gemiddeld € 57 per maand. Dit komt in de plaats van een generieke huurbevriezing in 2024. Tot slot gaan corporaties met voorrang een deel van hun (nieuwe) middenhuurwoningen toewijzen aan doorstromers uit de sociale huursector.